Ubah SHGB Jadi SHM, Ini Aturan Resminya Sesuai Permen ATR/BPN 18/2021 dan Kepmen ATR/BPN 2022

Banyak pemilik ruko dan bangunan komersial masih belum mengetahui bahwa Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dapat ditingkatkan menjadi Sertipikat Hak Milik (SHM). Padahal, ketentuan ini telah diatur secara jelas dalam regulasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Peningkatan hak ini membuka peluang bagi masyarakat untuk mendapatkan kepastian hukum yang lebih kuat atas tanahnya.

Aturan Resmi Perubahan SHGB ke SHM

Perubahan status dari SHGB menjadi SHM bukanlah kebijakan baru, namun dipertegas kembali melalui Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak atas Tanah. Regulasi ini kemudian diperkuat dengan Keputusan Menteri ATR/BPN Tahun 2022 yang mengatur pemberian hak atas tanah secara umum.

Kedua regulasi tersebut memberikan landasan hukum yang jelas mengenai mekanisme pengajuan, syarat, dan kriteria tanah yang dapat ditingkatkan haknya. Dengan dasar hukum ini, masyarakat—termasuk pemilik ruko—bisa mengajukan peningkatan hak selama tanah tersebut memang memenuhi ketentuan yang berlaku.

Mengapa SHGB Bisa Ditingkatkan Menjadi SHM?

SHGB memiliki jangka waktu pemanfaatan terbatas, biasanya 20–30 tahun, sehingga secara hukum tidak sekuat SHM. Pemerintah membuka peluang peningkatan hak untuk memberikan kepastian hukum bagi masyarakat, terutama yang memiliki bangunan permanen atau ruko yang berdiri di atas tanah dengan status SHGB.

Peningkatan menjadi SHM memberikan manfaat berupa:

Status kepemilikan tertinggi tanpa batas waktu.
Nilai aset yang lebih tinggi dan lebih stabil.
Kepastian hukum dalam investasi dan pengelolaan bangunan.

Syarat Utama: Sesuai Rencana Tata Ruang

Meskipun diperbolehkan, tidak semua SHGB bisa otomatis ditingkatkan menjadi SHM. Permen ATR/BPN 18/2021 menegaskan bahwa peningkatan hak harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat. Apabila peruntukan ruang ditetapkan untuk fungsi komersial, pemukiman, atau area yang diperbolehkan, maka peningkatan hak dapat diproses.

Namun jika berada di zona yang tidak mendukung kepemilikan SHM, seperti zona industri tertentu atau area fasilitas umum, pengajuan tidak dapat dilanjutkan.

Proses Pengajuan di Kantor Pertanahan

Bagi pemilik SHGB yang ingin meningkatkan haknya menjadi SHM, pengajuan dilakukan di Kantor Pertanahan kabupaten/kota dengan melampirkan beberapa dokumen, seperti:

Sertipikat SHGB asli
Identitas pemilik
Bukti kesesuaian tata ruang
Dokumen pendukung lain yang ditentukan kantor pertanahan

Setelah berkas diverifikasi, petugas akan melakukan pemeriksaan lapangan dan penilaian teknis sebelum menerbitkan SHM bagi pemohon yang memenuhi syarat.

Peluang Bagi Pemilik Ruko dan Bangunan Komersial

Regulasi ini memberikan peluang bagi pemilik ruko untuk memperkuat legalitas asetnya. Dengan status SHM, nilai properti dapat meningkat, proses jual beli lebih mudah, dan tidak ada beban pembaruan masa berlaku seperti pada SHGB.

Kementerian ATR/BPN mendorong masyarakat agar memanfaatkan kebijakan ini, terutama yang ingin meningkatkan keamanan hukum terhadap hak atas tanahnya.

Perubahan SHGB menjadi SHM kini memiliki landasan hukum yang jelas melalui Permen ATR/BPN 18/2021 dan Kepmen ATR/BPN 2022. Dengan memenuhi syarat yang ditetapkan, terutama terkait kesesuaian tata ruang, masyarakat dapat meningkatkan status hak atas tanahnya menjadi SHM yang lebih kuat dan menguntungkan.

Redaksi Jejak Tanah ID

Jejak Tanah ID | Informasi Pertanahan